FORMULE 1. – BAIL RURAL DE NEUF ANS. TERRES. FORMULE BRÈVE L'an ......, le ......, À ......, Me ......, notaire à ......, soussigné, A reçu le présent acte authentique, à la requête de : 1° M. ...... Désignés ci-après « le bailleur » et soumis solidairement entre eux à toutes les obligations leur incombant en vertu des présentes. (en cas de pluralité de bailleurs) – d'une part – 2° M. ...... Désignés ci-après « le preneur » et soumis solidairement entre eux à toutes les obligations leur incombant en vertu des présentes. (en cas de pluralité de preneurs) – d'autre part – Objet du contrat Le bailleur confère au preneur, qui accepte, la jouissance des biens ci-après désignés. S'agissant d'une mise à disposition à titre onéreux d'immeubles à usage agricole en vue de leur exploitation, la convention obéit aux règles impératives des articles L. 411-1 et suivants du Code rural ainsi qu'aux conditions particulières convenues par les parties, dans les limites de ce que la loi permet. Pour tout ce qui ne serait pas expressément prévu, les contractants déclarent vouloir s'en remettre aux usages locaux (ajouter éventuellement : tels qu'ils figurent dans un recueil en date du ......). Les parties sont avisées qu'en cas de réforme du statut du fermage, elles seront tenues de se conformer aux dispositions immédiatement applicables aux baux en cours. Contrôle des structures Le changement de titulaire du droit d'exploiter provoqué par le présent bail n'est pas soumis à autorisation administrative préalable. (En cas d'opération soumise à autorisation ou déclaration préalable, V. infra J.-Cl. Baux ruraux, Fasc. 520 ou Civil Code, Art. 1763 à 1778, Fasc. 300 ou Répertoire pratique de droit privé V° Bail rural, Fasc. 45, form. form. 4) En application de l'article L. 331-11 du Code rural, le preneur déclare qu'en dehors du fonds loué, il n'exploite aucun autre bien (ou : qu'en dehors du fonds loué, il exploite les biens suivants :...). Désignation du bien loué Une parcelle de ...... hectares de terres ...... Tel que le tout existe, sans aucune exception ni réserve mais sans garantie de contenance; étant entendu qu'en cas de discordance entre la superficie réelle et celle ci-dessus indiquée, il sera procédé, à due concurrence, à un ajustement de fermage. État des lieux CHOISIR, suivant le cas 1. – État des lieux préalable à la signature du bail Les parties ont dressé le ......, un état des lieux loués dont une copie est ci-annexée. 2. – Absence d'état des lieux préalable à la signature du bail Les parties s'engagent à dresser un état des lieux, dans le mois de l'entrée en jouissance; à défaut, la partie la plus diligente pourra procéder seule, dans les formes et conditions prévues par l'article L. 411-4 du Code rural. POURSUIVRE, ensuite Fermage 1° Montant et modalités de paiement En application de l'article L. 411-11 du Code rural et de l'arrêté de M. le préfet du département de ......, en date du ......, le fermage est fixé à la somme de ...... francs à l'hectare, soit un total annuel de ...... francs. Ce loyer, payable annuellement (ou : semestriellement, ou : trimestriellement, ou : mensuellement), à terme échu (ou : d'avance), le ......, de chaque année (ou : semestre, ou : trimestre, ou : mois), au domicile du bailleur (ou : en l'étude du notaire soussigné), sera actualisé chaque année compte tenu de la variation de l'indice des fermages défini à l'échelon du département ou de la région naturelle par le préfet, après avis de la commission consultative paritaire de baux ruraux. L'indice de référence sera celui en vigueur le ...... de chaque année. AJOUTER, éventuellement Le bailleur ayant acquitté une indemnité lors de la sortie du précédent preneur, le fermage comprendra, outre le loyer ci-dessus convenu, une rente égale à ...... (Pour le montant du fermage en présence de terres affectées à des activités viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles, V. infra J.-Cl. Baux ruraux, Fasc. 520 ou Civil Code, Art. 1763 à 1778, Fasc. 300 ou Répertoire pratique de droit privé V° Bail rural, Fasc. 45, form. form. 1) 2° Révision Le fermage fixé d'un commun accord par les parties n'est susceptible d'être révisé qu'à l'occasion du renouvellement du bail. Toutefois, si en application de l'article L. 411-12 du Code rural, le bailleur accepte ou est contraint de réaliser des investissements importants, le loyer pourra être augmenté d'une rente calculée conformément auxarticles R. 411-8 et R. 411-9 du Code rural. 3° Perte de récolte par cas fortuit Quelle qu'en soit la cause, jamais le preneur ne pourra invoquer une perte de récolte en vue d'obtenir une réduction du fermage. Durée du bail La location est conclue pour une durée de neuf ans (ou : ...... ans), à compter du ...... Elle viendra, en conséquence, à expiration le ...... Droit au renouvellement En application de l'article L. 411-46 du Code rural, le bail une fois arrivé à son terme a vocation à se renouveler par périodes successives de neuf ans. À défaut de convention contraire, les conditions du nouveau contrat sont identiques à celles de la location initiale. S'il entend libérer les lieux à la date prévue pour l'expiration du bail, le preneur est tenu d'adresser congé au bailleur au moins dix-huit mois à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice. Pour sa part, le bailleur est autorisé à s'opposer à la reconduction du contrat lorsqu'il justifie, conformément aux articles L. 411-53, L. 411-57 et L. 411-64 du Code rural, soit que le preneur a refusé de payer le fermage ou a eu un comportement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué, soit que le preneur a atteint l'âge de la retraite, soit que le fonds est destiné à la construction pour son usage ou celui de sa famille d'une maison d'habitation. Le preneur doit être informé de l'intention du bailleur dix-huit mois au moins à l'avance par acte d'huissier de justice. Droit de reprise Conditions. – À l'expiration du contrat, le bailleur ne pourra reprendre le bien loué qu'en vue de le mettre en valeur personnellement ou de le faire exploiter par son conjoint ou un de ses descendants. Le bénéficiaire de la reprise doit satisfaire aux conditions énoncées auxarticles L. 411-58 et suivants du Code rural. Formalités. – Un congé doit être adressé au preneur dans les forme et délai mentionnés à l'article L. 411-47 du Code rural. Clause de reprise sexennale. – Les parties conviennent qu'en application de l'article L. 411-6 du Code rural, le bailleur aura la faculté de reprendre le bien loué à l'expiration de la sixième année suivant chaque renouvellement, en vue d'en confier la mise en valeur à son conjoint ou à l'un de ses descendants. VARIANTE, Absence de clause de reprise sexennale En application de l'article L. 411-6 du Code rural, le preneur sera éventuellement tenu d'accepter, lors du renouvellement, l'introduction dans le bail d'une clause de reprise sexennale. Prorogation du bail au profit du preneur âgé. – À condition d'être à moins de cinq ans de l'âge de la retraite, le preneur peut, dans les conditions définies à l'article L. 411-58 du Code rural, paralyser, jusqu'à sa cessation d'activité, les effets de la reprise. Conditions générales D'une manière générale, le preneur aura l'obligation de maintenir le bien loué en bon état d'entretien et d'avertir le bailleur des usurpations dont il serait victime. Améliorations foncières En application de l'article L. 411-28 du Code rural, le preneur pourra, avec l'accord du bailleur, supprimer les obstacles naturels qui séparent les parcelles louées. Changement de mode de culture Sauf à respecter la procédure décrite par l'article L. 411-29 du Code rural, faculté est offerte au preneur d'adopter le mode de culture de son choix. Travaux d'aménagements Sous réserve d'accomplir les formalités prescrites par l'article L. 411-73 du Code rural et de ne pas se heurter à l'opposition du bailleur ou du tribunal paritaire de baux ruraux, le preneur peut entreprendre tous travaux destinés à améliorer le bien loué. AJOUTER, éventuellement Quotas laitiers (Pour la rédaction de cette clause, V. infra J.-Cl. Baux ruraux, Fasc. 520 ou Civil Code, Art. 1763 à 1778, Fasc. 300 ou Répertoire pratique de droit privé V° Bail rural, Fasc. 45, form. form. 3) POURSUIVRE, ensuite Gel des terres. Extensification. Boisement Quels que soient les engagements souscrits en contrepartie de l'accès aux aides communautaires mises en place dans le cadre d'une organisation commune de marchés ou de la protection de l'environnement, le preneur sera tenu des obligations nées du bail. Le bien loué ne pourra être affecté à des fins non agricoles ou boisé qu'avec l'agrément du bailleur. Assurances Les primes d'assurance contre l'incendie du bien loué seront supportées par le bailleur. En cas de sinistre, seule la faute grave du preneur sera de nature à autoriser le bailleur ou les compagnies d'assurances à intenter un recours contre lui. Chasse Le preneur a personnellement le droit de chasser sur le bien loué. Taxes et impôts Les impôts fonciers demeurent à la charge du bailleur. Toutefois, il est convenu par les parties que la taxe foncière sur les propriétés non bâties ainsi que les frais d'établissement de rôle seront supportés par le preneur, à concurrence de ...... Par ailleurs, le preneur sera tenu de rembourser au bailleur la moitié du montant de la taxe perçue par les chambres d'agriculture, en application de l'article 1604 du Code général des impôts. Conditions particulières (À compléter selon les usages de la région, la nature du bien loué et la volonté des parties. – V. infra form. form. 2) Transmission du bail En principe, toute cession de bail ou sous-location du bien affermé est strictement interdite. Cessions autorisées. – Dans les limites définies par lesarticles L. 411-35, L. 411-37, L. 411-38 et L. 411-39 du Code rural, sont toutefois permis : - la cession du bail au profit du conjoint ou d'un descendant du preneur; - l'association au bail, en qualité de copreneur, du conjoint du preneur ou de l'un de ses descendants; - l'apport du droit au bail à une société; - la mise à disposition du bien loué au profit d'un groupement; - les échanges de jouissance. Améliorations. – Le changement de titulaire du bail ou la mise du bien loué à la disposition d'une société peut s'accompagner, conformément à l'article L. 411-75 du Code rural, de la cession au bénéficiaire de la transaction des améliorations dues à l'initiative du preneur. Décès du preneur. – En cas de décès du preneur, le bail a vocation, en application de l'article L. 411-34 du Code rural, à continuer au profit de son conjoint, de ses ascendants et de ses descendants qui participent à l'exploitation ou y ont participé au cours des cinq années antérieures au décès. Redressement judiciaire. – Enfin, le transfert du bail peut également être corrélatif à la cession de l'ensemble des éléments dont est composée l'exploitation du preneur ordonnée, conformément à l' article 82 de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985, dans le cadre d'une procédure de redressement judiciaire. Transmission du bien loué Principe. – La transmission à titre gratuit ou à titre onéreux du bien loué en cours de bail laisse intacts les droits du preneur. Droit de préemption. – En cas de vente, le preneur dispose d'un droit de préemption qu'il a vocation à exercer dans les conditions définies aux articles L. 412-1 et suivants du Code rural. Remembrement. – Si le bien loué est soumis à remembrement, le preneur pourra, soit exiger le report des effets de la location sur les immeubles repris par le bailleur en Échange de ceux apportés, soit solliciter la résiliation totale ou partielle du bail. Résiliation du bail Accord des parties. – La résiliation du bail peut résulter de l'accord des parties ou de la destruction totale du bien loué. Initiative du bailleur. – Dans les limites permises par les articles L. 411-31, L. 411-32, L. 411-36 et L. 411-53 du Code rural, le bailleur est autorisé à exiger le départ anticipé du preneur dans les situations suivantes : - changement de destination du bien loué; - défaut de paiement du fermage; - agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds; - transmission irrégulière du contrat de bail ou de la jouissance du bien loué. Initiative du preneur. – Pour sa part, le preneur est admis à solliciter la résiliation du bail lorsqu'il envisage de faire valoir ses droits à la retraite ou à la préretraite ou est privé, en raison d'une modification de son état de santé ou de sa situation familiale ou professionnelle, de la possibilité de continuer à assurer la mise en valeur du bien loué. Selon le cas, application est faite de l'article L. 411-65 du Code rural, de l'article9-III de la loi n° 91-1407 du 31 décembre 1991 ou de l'article L. 411-33 du Code rural. Fin du bail Quelle que soit la cause de la fin du bail, le bien loué doit être restitué en bon état d'entretien. Si la comparaison entre les situations initiale et finale révèle une dégradation du fonds, le bailleur a droit à une indemnité égale au moment du préjudice subi. Si, à l'inverse, le bien loué a bénéficié d'améliorations régulières, c'est le preneur qui est titulaire envers le bailleur d'une créance dont le montant et les modalités de paiement sont définis conformément aux articles L. 411-69 et suivants du Code rural. Déclarations fiscales CHOISIR, suivant le cas 1. – Bailleur assujetti à la TVA Le bailleur sera assujetti à la TVA pour l'ensemble du fermage (en présence de bâtiments à usage d'habitation, V. infra form. form. 2). 2. – Bailleur non assujetti à la TVA Le preneur sera tenu d'acquitter par périodes triennales un droit d'enregistrement calculé au taux de 2,50 %, sur l'ensemble du fermage. POURSUIVRE ensuite Frais Tous les frais inhérents au présent acte seront supportés par ...... Dont acte, sur ...... pages