Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986   NOR: EQUX8910174L   Version consolidée au 14 mai 2009           Titre Ier : Des rapports entre bailleurs et locataires     Chapitre Ier : Dispositions générales.     Article 1   Modifié par Loi n°2002-73 du 17 janvier 2002 - art. 158 JORF 18 janvier 2002   Le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent.     L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales.     Aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses moeurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales ou son appartenance ou sa non-appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée.     En cas de litige relatif à l’application de l’alinéa précédent, la personne s’étant vu refuser la location d’un logement présente des éléments de fait laissant supposer l’existence d’une discrimination directe ou indirecte. Au vu de ces éléments, il incombe à la partie défenderesse de prouver que sa décision est justifiée. Le juge forme sa conviction après avoir ordonné, en cas de besoin, toutes les mesures d’instruction qu’il estime utiles.     Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives.     Article 2   Modifié par Ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 - art. 22 JORF 9 juin 2005   Les dispositions du présent titre sont d’ordre public. Elles s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.     Toutefois, elles ne s’appliquent ni aux locations à caractère saisonnier, à l’exception de l’article 3-1, ni aux logements foyers, à l’exception des deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1. Elles ne s’appliquent pas non plus, à l’exception de l’article 3-1, des deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.     Article 3   Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :    -le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;    -la date de prise d’effet et la durée ;    -la consistance et la destination de la chose louée ;    -la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ;    -le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;    -le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.   Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée.     Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l’état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.A défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux.     Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.     Lorsque la détermination du montant du loyer est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions prévues à l’article 19, ces références sont jointes au contrat ainsi que les termes dudit article.     Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.     Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation des dispositions du présent article.     Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l’autre partie, l’établissement d’un contrat conforme aux dispositions du présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.      Article 3-1   Créé par Ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 - art. 22 JORF 9 juin 2005   Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :     a) A compter du 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation ;     b) A compter du 12 août 2008, le constat de risque d’exposition au plomb prévu à l’article L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique.     Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement et à compter de la date fixée par le décret prévu au VI du même article, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques.     Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative.     A compter du 1er juillet 2007, le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.     Article 3-2   Créé par Loi n°2007-309 du 5 mars 2007 - art. 12 JORF 7 mars 2007   Une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble est fournie par le bailleur et annexée au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Elle comprend :     a) Une information sur la possibilité ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne ;     b) Lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision, une information qui précise si l’installation permet ou non l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique ou s’il faut s’adresser au distributeur de services pour bénéficier du “service antenne” numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l’article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication ;     c) Dans le dernier cas prévu par le b, une information qui précise les coordonnées du distributeur de services auquel le locataire doit s’adresser pour bénéficier du “service antenne” numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l’article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 précitée.     Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur de ces informations qui n’ont qu’une valeur informative.     Article 4   Modifié par LOI n°2007-1787 du 20 décembre 2007 - art. 26 (V)   Est réputée non écrite toute clause :     a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;     b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;     c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;     d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;     e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée ;     f) Par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;     g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;     h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;     i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ;     j) Qui interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;     k) Qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l’article 3 ;     l) Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l’article 10 ;     m) Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;     n) Qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;     o) Qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;     p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;     q) Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;     r) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à quarante jours ;     s) Qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel.     Article 5     La rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l’établissement d’un acte de location d’un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l’article 2 est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire.       Article 6   Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 48 (V) JORF 16 juillet 2006   Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.     Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l’article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.     Le bailleur est obligé :     a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;     b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;     c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;     d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.     Article 6-1   Créé par Loi n°2007-297 du 5 mars 2007 - art. 18 JORF 7 mars 2007   Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.       Article 7   Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 12 JORF 24 juillet 1994   Le locataire est obligé :     a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;     b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;     c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;     d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;     e) De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux ;     f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;     g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.     Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.     Article 8     Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.     En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.     Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.     Article 9     Lorsque deux locataires occupant deux logements appartenant au même propriétaire et situés dans un même ensemble immobilier demandent à procéder à un échange de logements entre eux, cet échange est de droit dès lors que l’une des deux familles concernées comporte au moins trois enfants et que l’échange a pour conséquence d’accroître la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse.     Dans les contrats en cours, chaque locataire se substitue de plein droit à celui auquel il succède et ne peut être considéré comme un nouvel entrant.     Ces dispositions ne sont pas applicables lorsque l’un des deux ou les deux logements sont soumis aux dispositions du chapitre III du titre Ier de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.     Article 9-1   Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 189 JORF 14 décembre 2000   Nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.       Chapitre II : De la durée du contrat de location.     Article 10   Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 100 Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.   Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.   En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.   En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article.L’offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l’article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues au c de l’article 17.  A titre dérogatoire, après l’accord exprès des parties, le contrat de location peut être renouvelé avant l’expiration du bail en cours quand le propriétaire a signé avec l’Agence nationale de l’habitat une convention avec travaux mentionnée aux articles L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l’habitation, et sous réserve que les ressources du locataire en place soient conformes aux plafonds prévus par cette convention.L’offre de renouvellement est présentée dans le délai de trois mois après l’accord des parties et dans les formes prévues à l’article 15 de la présente loi pour le congé. Le montant du loyer fixé par le contrat de location renouvelé doit être alors fixé selon les règles applicables au conventionnement des logements avec l’Agence nationale de l’habitat.      Article 11     Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués.     Par dérogation aux conditions de délai prévues à l’article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l’événement.     Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l’événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu’une seule fois.     Lorsque l’événement s’est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local au terme prévu dans le contrat.     Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.     Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l’ancien éventuellement révisé conformément au deuxième alinéa du d de l’article 17.     Article 11-1   Modifié par Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 - art. 4 JORF 14 juin 2006   Quand un congé pour vente conforme aux dispositions de l’article 15 est délivré par un bailleur relevant de secteurs locatifs définis aux quatrième et cinquième alinéas de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, dans le cadre d’une vente par lots de plus de dix logements dans le même immeuble, le bail peut être expressément reconduit pour une durée inférieure à celle prévue par l’article 10. Quand ce congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu’il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente.     La reconduction du bail est établie par écrit entre les parties au plus tard quatre mois avant l’expiration du bail en cours. A l’expiration de la durée fixée par les parties pour le bail reconduit, celui-ci est résilié de plein droit.     Article 12     Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l’article 15.       Article 13     Les dispositions de l’article 11 et de l’article 15 peuvent être invoquées :     a) Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés ;     b) Lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l’indivision.     Article 14   Modifié par Loi n°2001-1135 du 3 décembre 2001 - art. 14 JORF 4 décembre 2001 en vigueur le 1er juillet 2002   En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :     - au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;     - au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;     - au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;     - au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.     Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :     - au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;     - aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;     - au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;     - aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.     En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.     A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.     Article 15   Modifié par Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 - art. 5 JORF 14 juin 2006   I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.     Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d’insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de