1. L'IMPAYE DE LOYER C'est le point de départ de la procédure d'expulsion. On considère qu'il y a un impayé de loyer dès : - le non-paiement d'un loyer dans les logements du secteur privé, - et au bout de trois loyers successifs non-payés dans les logements sociaux (ex : HLM). Le bailleur peut alors entreprendre différentes actions : - du simple courrier de rappel au commandement de payer. Dès les premières difficultés financières, nous conseillons au locataire de prendre contact avec son bailleur pour négocier un échelonnement de sa dette avant qu'elle ne s'aggrave. Cette démarche risque d'être appréciée par le juge s'il y a demande d'expulsion. 2. LA SAISINE DES INSTANCES ADMINISTRATIVES Dès la constitution d'un impayé de loyer, le bailleur social (OPHLM, SA d'HLM, etc) doit saisir, dans un délai de trois mois avant l'assignation (convocation devant le tribunal), la Section Départementale des Aides Publiques au Logement (SDAPL) ou la Caisse d'Allocations Familiales. Si cette démarche n'est pas faite, le tribunal peut refuser de juger un locataire non-payeur. 3. LE COMMANDEMENT DE PAYER Si le bail prévoit la résiliation automatique de la location en cas de non-paiement du loyer (clause résolutoire), un commandement de payer sera adressé au locataire par acte d'huissier (l'huissier se déplace pour vous remettre ce commandement en main propre et, si vous êtes absent, il le dépose à la Mairie et vous en averti au moyen d'un acte déposé dans votre boîte aux lettres). Le locataire disposera alors d'un délai de deux mois pour régler sa dette avant le début de la procédure judiciaire. Pour connaître les dispositifs d'aide (Fonds de Solidarité Logement, Commission de Surendettement, Caisse d'Allocations Familiales ), contactez les services sociaux, la Préfecture, la Confédération Générale du Logement des Hauts de Seine (CGL 92). 4. LE PROPRIETAIRE SAISI LE JUGE L'assignation est un acte d'huissier qui informe le locataire qu'une demande d'expulsion a été transmise au tribunal (l'huissier se déplace chez le locataire et lui remet le document. S'il n'y a personne il porte ce document à la Mairie et laisse un acte dans la boîte aux lettres du locataire pour vous avertir de son passage). Elle l'invite à se présenter au tribunal. L'audience a lieu au moins deux mois plus tard. 5. L'INFORMATION DU PREFET Une copie de l'assignation doit être adressée au Préfet pour toute demande d'expulsion (cette obligation a été étendue, par la loi du 13 décembre 2000, à tous les baux d'habitation). Dès qu'il la reçoit, le Préfet demande aux Services Sociaux de réaliser une enquête sociale (origine de la demande, causes de l'impayé, aides susceptibles d'être mobilisées). Celle-ci est faite par un travailleur social. Les principaux éléments de cette enquête sont transmis au juge (circulaire du 9 février 1999). 6. L'AUDIENCE C'est le moment où le locataire et le bailleur (ou leur représentant) se présentent au tribunal, devant le juge. La présence du locataire à l'audience est essentielle. Le juge écoute les arguments du bailleur et du locataire qui peut proposer un échéancier de règlement de sa dette. Cette proposition peut éviter une expulsion (attention : il faudra ensuite respecter scrupuleusement l'échéancier). 7. LE JUGEMENT C'est la décision que prend la juge. Après avoir entendu les arguments du bailleur et du locataire, il tranche. Le plus souvent il le fait dans son bureau avec les notes qu'il a prises et les écrits transmis par les deux parties. Cette décision est motivée et écrite. C'est ce qu'on appelle "la grosse". Ce document est rédigé par le greffier (sur les instructions du juge) et envoyé au bailleur et au locataire ou à leur avocat s'ils en ont un (très souvent les personnes appellent ce document "le jugement"). Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder au locataire des délais pour s'acquitter de sa dette. La procédure est alors arrêtée et le bail maintenu. Il peut également refuser d'accorder des délais de paiement, résilier le bail et ordonner l'expulsion. 8. LA TRANSMISSION DU JUGEMENT Pour que le jugement puisse être "exécuté", il faut que le "gagnant" informe officiellement le perdant de la décision du juge : c'est ce qu'on appelle la signification du jugement. Le jugement est donc signifié au locataire par voie d'huissier. Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour faire appel et contester la décision. Attention : L'appel ne suspend pas la procédure si le jugement comporte l' "exécution provisoire" (quasi systématique dans les décisions d'expulsion). Cette dernière neutralise l'arrêt de la procédure, effet normal de l'appel. La longueur des procédures est telle qu'il est fréquent de voir une Cour d'Appel rejuger une affaire, alors que la décision du premier tribunal (l'expulsion par exemple) a déjà été exécutée. 9. LE COMMANDEMENT DE QUITTER LES LIEUX Si le jugement refuse tout délai, l'huissier apporte alors au locataire un "commandement de quitter les lieux" (même procédure que pour le commandement de payer ou l'assignation). Ce commandement accorde 2 mois pour quitter le logement et saisir le Juge de l'Exécution (c'est un autre juge. Son rôle est de d'accorder éventuellement un délai supplémentaire). Ce juge peut (s'il est saisi) accorder un délai de grâce de 3 mois à 3 ans si les conséquences pour la famille sont très dures, pour lui permettre de trouver un relogement. 10.A L'ISSUE DU COMMANDEMENT DE QUITTER LES LIEUX Au-delà du délai de 2 mois, l'huissier se présente au logement pour demander au locataire de quitter le logement (dans le cas où le locataire n'aurait pas réussi à avoir des délais). Si l'occupant s'oppose à l'expulsion, l'huissier dressera un procès-verbal de difficultés. Le bailleur doit alors demander à la Préfecture l'autorisation d'utiliser la Force Publique pour réaliser l'expulsion. 11.LA DEMANDE DU CONCOURS DE LA FORCE PUBLIQUE Le Préfet a un délai de 2 mois pour répondre. Il adresse, à un travailleur Social de secteur, une demande d'enquête sociale, ainsi qu'un rapport au Commissaire de Police du secteur. Celui-ci convoque le locataire et, généralement, l'incite à partir de lui-même. Après l'entretien, il transmet un rapport à la Préfecture qui complète l'enquête adressée par le travailleur Social. 12. LA DECISION DU PREFET Au vu de ces documents, le Préfet peut : - soit, refuser le recours à la Force Publique (l'occupant reste dans les lieux), - soit, accepter le concours. Dans ce dernier cas, le locataire sera expulsé par l'huissier en présence du Commissaire et d'un serrurier. Un procès verbal d'expulsion est remis au locataire (ou déposé en Mairie s'il est absent), il fixe une date d'audience devant le Juge de l'Exécution. Dans le cas où le Préfet refuse d'expulser de force un locataire, le bailleur constate que l'État ne respecte pas la loi et se retourne alors contre lui, en demandant des indemnités compensatrices. 13. APRES L'EXPULSION Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour récupérer les affaires laissées dans le logement. Ils ne peuvent être transportés sans son accord dans un autre lieu A l'issue de ce délai, le Juge de l'Exécution, après avoir entendu le locataire et le bailleur, décide du sort des biens restés dans le logement (délai supplémentaire ou abandon des meubles). Une précision importante : Le procès verbal doit comporter une liste précise des meubles laissés dans le logement. Cliquez ici pour suivre le lien