PRET A 0 % / NOUVEAU DISPOSITIF AU 1.2.05 (loi de finances pour 2005 : JO du 31.12.04 : art. 93)
APL (loi de simplification du droit du 9.12.04 / art. 19 : JO du 10.12.04)
APL/AL / ENFANT A CHARGE / RESIDENCE ALTERNE (circulaire CNAF du 28.4.04)
PRIME DE DEMENAGEMENT (décret du 23.12.04 : JO du 30.12.04)
CLASSEMENT DES ZONES GEOGRAPHIQUES (arrêté du 29.11.04 : JO du 30.11.04)
PC/PAS : TAUX DE REFERENCE (avis SGFGAS n° 18 du 3.1.05)
ANAH / PLAFONDS DE RESSOURCES / PROPRIETAIRES OCCUPANTS (circulaire ANAH du 10.12.04 : Moniteur du 17.12.04)
PROGRAMMATION ANAH 2005 (circulaire du 9.12.04)
PLAN DE COHESION SOCIALE ET DE RENOVATION URBAINE / LOGEMENT SOCIAL
CAUTIONNEMENT / OBLIATION D'INFORMATION / CAUTIONS SOLIDAIRES (Cass. Civ. I : 9.11.04)
CAUTIONNEMENT / DISPROPORTION / ABSENCE DE NULLITE DU AUTIONNEMENT (Cass. Civ. I : 29.6.04)

PRET A 0 % / NOUVEAU DISPOSITIF AU 1.2.05 (loi de finances pour 2005 : JO du 31.12.04 : art. 93)

Le nouveau régime du prêt à 0 % s'applique aux offres émises à compter du 1er février 2005 dans toute la France (métropole et DOM). Dans l'attente des textes (décrets et arrêtés)- non publiés à la date du bouclage de ce bulletin-, et des conventions à signer entre l'Etat, les établissements de crédit et la SGFGAS, ne figure ici que l'analyse des dispositions prévues par la loi de finances. Dès publication des barèmes, une question réponse sera mise sur le site www.anil.org.

Les principaux éléments de la réforme du prêt à 0 %, communément intitulé " PTZ " , porte sur :
- le remplacement de la subvention versée aux établissements de crédit pour chaque prêt à taux zéro accordé (pour compenser l'absence d'intérêt) par un crédit d'impôt dont le bénéfice s'étale sur cinq ans ;
- l'ouverture du PTZ aux opérations d'accession dans l'ancien sans quotité de travaux minimale ;
- la prise en compte pour la détermination du montant maximum du PTZ du caractère neuf ou ancien de l'opération.

Le nouveau dispositif s'applique aux offres de prêt émises entre le 1er février 2005 et le 31 décembre 2009.
Un décret en Conseil d'Etat en fixera les modalités d'application (décret à paraître). Par ailleurs, le gouvernement présentera au Parlement, avant le 1er octobre 2005, un bilan du nouveau prêt à 0% qui portera notamment sur ses résultats et ses effets en matière d'acquisition de logements anciens.

Les opérations finançables par un prêt à 0 %

L'emprunteur personne physique, respectant des conditions de ressources peut bénéficier d'un prêt à taux zéro pour l'acquisition ou la construction d'une résidence principale en accession à la première propriété.

Le prêt à taux zéro peut, le cas échéant, financer l'ensemble des travaux rendus nécessaires par la mise aux normes (décret à paraître) ou prévus par le bénéficiaire du prêt lors de l'acquisition de cette résidence.
Dans le dispositif précédent, pour les opérations d'accession dans l'ancien, le bénéfice du prêt à taux zéro était soumis à une quotité minimale de travaux (35 % du coût total de l'opération, soit 54 % du prix d'acquisition).

Conditions à remplir pour l'emprunteur

Condition de première propriété

Comme dans le dispositif précédent, cette condition concerne le ou les bénéficiaires du prêt (les emprunteurs) et non l'ensemble des occupants destinés à occuper le logement financé avec le prêt à taux zéro. Les bénéficiaires du PTZ ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale, au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt.

Cette condition n'est pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt ou l'un des occupants du logement à financer avec le prêt à taux zéro est :
- titulaire d'une carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque ) ;
- bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation spéciale ;
- victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale.

L'exception pour les emprunteurs en situation de mobilité professionnelle, qui existait dans le dispositif précédent, n'existe plus.

Condition de ressources

L'octroi d'un PTZ est soumis (comme dans le dispositif précédent) à des conditions de ressources. Le montant total des ressources à prendre en compte s'entend des revenus fiscaux de référence (du ou des bénéficiaires du prêt ainsi que ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement à titre principal) :
- au titre de l'avant-dernière année précédant l'offre de prêt (année n-2) pour les offres de prêt à taux zéro émises entre le 1er janvier et le 31 mars (au lieu du dernier jour de février),
- et au titre de l'année précédant celle de l'offre de prêt (année n-1) pour les offres de prêt émises entre le
1er avril et le 31 décembre.

Si les conditions relatives à la justification des ressources déclarées par le bénéficiaire du prêt ne sont pas respectées par celui-ci, l'Etat exige de ce dernier le remboursement de l'avantage indûment perçu ; celui-ci ne peut excéder le montant du crédit d'impôt majoré de 25 % (cf. § Montant imputation et reprise du crédit d'impôt).

Le montant total des ressources à prendre en compte ne devra pas excéder un plafond variable en fonction du nombre de personnes composant le ménage et la zone géographique (décret à paraître).

En cas de modification de la composition du foyer fiscal du bénéficiaire du prêt à taux zéro au cours de l'année retenue pour la détermination du montant total des ressources, les revenus du bénéficiaire sont corrigés en tenant compte de la variation des revenus résultant de cette modification, le cas échéant de manière forfaitaire. Les modalités de calcul de des revenus sont définies par décret (décret à paraître).

Conditions à remplir par le logement

Le logement doit (quel que soit le type d'opération) au jour de l'affectation à l'usage d'habitation principale du bénéficiaire du prêt, satisfaire à des normes minimales de surface et d'habitabilité (décret à paraître).

Caractéristiques du prêt à 0 %

Le montant du PTZ est fonction, comme dans le dispositif précédent, de l'ensemble des ressources, du nombre des personnes destinées à occuper le logement à titre principal et de la localisation de l'opération ; il est également désormais fonction du caractère neuf ou ancien du bien immobilier à financer.

Le montant du prêt à 0 % ne peut excéder le plus bas des deux résultats suivants (sans changement) :
- 50 % du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans, concourant au financement de l'opération,
- 20 % du coût de l'opération pris en compte dans le limite d'un prix maximum (décret à paraître) variable en fonction du nombre de personnes composant le ménage, de la situation géographique du futur logement et de son caractère neuf ou ancien.

Comme auparavant, le montant maximal du prêt est majoré de 50 % dans les zones franches urbaines et dans les zones urbaines sensibles.

Le coût réel de l'opération peut, quant à lui, dépasser ce prix maximal qui sert à déterminer le montant maximum du prêt à 0 %, mais n'est en aucun cas, un prix plafond d'opération.

Crédit d'impôt pour les établissements de crédit qui consentent des prêts à taux zéro

Pour les établissements de crédit, l'absence d'intérêt est compensée par un crédit d'impôt au titre de leur impôt sur le revenu, de l'impôt sur les sociétés ou sur un impôt équivalent.

Dans le dispositif antérieur, les subventions (dépenses budgétaires) versées par l'Etat aux établissements de crédit ne concernaient qu'indirectement le(s) bénéficiaire(s) du PTZ ; de la même façon le crédit d'impôt ne concernera l'emprunteur que dans le cas où les conditions d'octroi du PTZ, les conditions relatives à l'affectation du logement et à ses caractéristiques ne seront pas respectées.

Les établissements de crédit pouvant accorder le PTZ

Il s'agit des établissements de crédit tels que définis par le Code monétaire et financier (art. L. 511-1) passibles de l'impôt sur les sociétés, de l'impôt sur le revenu ou d'un impôt équivalent, ayant leur siège dans un Etat membre de la Communauté européenne, ou dans un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale contenant une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale.

Le bénéfice du crédit d'impôt est subordonné à la conclusion d'une convention entre l'établissement de crédit et l'Etat, conforme à une convention type (arrêté à paraître).

Montant, imputation et reprise du crédit d'impôt

. Le montant du crédit d'impôt est égal à la somme actualisée des écarts entre les mensualités dues au titre de l'avance remboursable sans intérêt et les mensualités d'un prêt consenti à des conditions normales de taux à la date d'émission de l'offre de prêt à taux zéro.
Les modalités de calcul du crédit d'impôt et de détermination de ce taux sont fixées par décret (décret à paraître).

. Le crédit d'impôt est imputé à hauteur d'un cinquième de son montant sur l'impôt dû par le contribuable (impôt sur le revenu), par la société (impôt sur les sociétés) au titre de l'année au cours de laquelle l'établissement de crédit a versé des prêts à taux zéro et par fractions égales sur l'impôt (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, ou impôt équivalent) des quatre années suivantes. Si la fraction du crédit d'impôt excède l'impôt dû au titre de chacune de ces années, l'excédent est restitué.

. Si, pendant la durée de remboursement de l'avance, et tant que celle-ci n'est pas intégralement remboursée, il apparaît que les conditions fixées pour l'octroi du prêt à taux zéro n'ont pas été respectées (exemple : la condition de non propriété), le crédit d'impôt est reversé par l'établissement de crédit.

Par exception, lorsqu'il s'agit du non-respect des conditions de ressources par le bénéficiaire du prêt à taux zéro, l'Etat exige de lui le remboursement de l'avantage indûment perçu. Celui-ci ne peut excéder le montant du crédit d'impôt majoré de 25 %.

Si pendant la durée de remboursement de l'avance et tant que celle ci n'est pas intégralement remboursée, les conditions relatives à l'affectation du logement et à ses caractéristiques ne sont plus respectées, les fractions de crédit d'impôt restant à imputer ne peuvent plus être utilisées par l'établissement de crédit.

Dans ces deux cas, l'offre de prêt peut prévoir de rendre exigible le prêt selon des modalités définies par décret.

(Textes officiels : loi de finances pour 2005 : art. 93 / CGI : art. 244 quater J, art. 199 ter I, art. 220 K)

La réforme s'appliquant en métropole et dans les DOM Les textes à paraître vaudront par conséquent aussi pour l'outre-mer.

APL (loi de simplification du droit du 9.12.04 / art. 19 : JO du 10.12.04)

Le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance des mesures visant à simplifier, clarifier et harmoniser le régime des aides personnelles au logement et en améliorer la gestion.
Une ordonnance devra être prise dans un délai de 6 mois à compter de la publication de la loi.

APL/AL / ENFANT A CHARGE / RESIDENCE ALTERNEE (circulaire CNAF du 28.04.04)

Lorsque les membres d'un couple sont séparés (de fait, de droit, suite à un divorce ou à une cessation de vie commune dans le cas de concubins) et que l'enfant réside alternativement chez l'un et l'autre, lequel des deux parents doit être considéré comme ayant l'enfant à charge pour le bénéfice des aides au logement ?

Pour le bénéfice de l'aide au logement, est considéré comme " personne à charge " un enfant à charge au sens des prestations familiales. Le droit aux prestations familiales ne pouvant être reconnu qu'à une seule personne, dans le cas de parents séparés, le droit aux prestations est accordé au parent auprès duquel l'enfant vit en permanence.

En cas de résidence alternée, aucun texte réglementaire ne précise les modalités d'attribution des prestations : ce sont en principe les parents qui choisissent d'un commun accord celui d'entre eux qui bénéficiera des prestations ; les parents peuvent d'ailleurs désigner l'autre parent que celui désigné dans le jugement, si jugement il y a.

Lorsque les parents sont en désaccord, la CNAF précise dans une circulaire les solutions à envisager.

- S'il existe un jugement qui désigne un bénéficiaire des prestations : cette désignation peut être valablement opposée aux parents.

- S'il n'y a pas de jugement ou si celui-ci ne désigne pas le bénéficiaire des prestations : dans un premier temps, une médiation familiale peut être envisagée.

Si aucune médiation n'est envisageable, l'affaire doit être soumise à la Commission des recours amiables. Soit elle rend une décision, soit elle refuse de statuer faute de légitimité à intervenir dans un conflit privé.

Dans les deux cas, la décision de la CRA pourra être contestée devant le Tribunal des affaires de la sécurité sociale.

En tout état de cause, la contestation d'un parent n'est pas un motif suffisant justifiant la suspension ou la non ouverture de droit au profit de l'autre. Les prestations doivent être normalement versées au demandeur tant que le litige n'est pas tranché.

PRIME DE DEMENAGEMENT (décret du 23.12.04 : JO du 30.12.04)

Les bénéficiaires d'une aide au logement peuvent prétendre au versement d'une prime de déménagement lorsqu'ils changent de logement en raison de la naissance d'un troisième enfant (ou plus). Elle est égale à la dépense justifiée du déménagement dans la limite d'un plafond.

Ce plafond est revalorisé au 1er janvier 2005. Il est de 867,29 € pour une famille de 3 enfants et est majoré de 72,27 € par enfant supplémentaire.

CLASSEMENT DES ZONES GEOGRAPHIQUES (arrêté du 29.11.04 : JO du 30.11.04)

Un certain nombre de communes des départements de l'Ain (18 communes) et de Haute-Savoie (une cinquantaine) passent de zone III en zone II.

Ce classement, utilisé à l'origine pour la plupart des prêts aidés et subventions, demeure pour l'octroi des aides au logement (APL et AL), le prêt 1 % logement et le montant du loyer maximum en PLS (prêt locatif social).

Pour l'octroi du PTZ, le classement en deux zones -Ile-de-France / autre régions- est remplacé à compter de l'entrée en vigueur du nouveau PTZ, tant au regard des plafonds de ressources qu'au regard du montant de prêt, par le zonage A, B, C utilisé en matière d'investissement locatif (dispositif Robien et Besson).

Les plafonds de ressources du PAS (prêt d'accession sociale) sont quant à eux déterminés en fonction de deux zones -Ile-de-France ou hors Ile-de-France.

A titre de comparaison voici les définitions des différents zonages :

Zones géographiques (arrêté du 19.12.03)

Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français.

Zone B : agglomération de plus de 50 000 habitants et agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières.

Zone C : le reste du territoire.

Zones géographiques (arrêté du 17.3.78 modifié par l'arrêté du 29.11.04)

Zone I : l'agglomération de Paris, les zones d'urbanisation et les villes nouvelles d'Ile-de-France (hors zone I bis).

Zone I bis : Paris, Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes.

Zone II : le reste de la région d'Ile-de-France ; les agglomérations et communautés de plus de 100 000 habitants au dernier recensement partiel connu ; les zones d'urbanisation et les villes nouvelles hors de la région d'Ile de France ; les îles non reliées au continent par voie routière ; les cantons du département de l'Oise suivants : Creil, Nogent-sur-Oise, Creil-Sud, Chantilly, Montataire, Neuilly-en-Thelle, Pont Saint-Maxence, Senlis et Nanteuil-le-Haudouin.

Zone III : le reste du territoire national à l'exclusion des départements d'Outre-mer.

PC / PAS : TAUX DE REFERENCE (avis SGFGAS n° 18 du 3.1.05)

Le taux de référence à prendre en considération pour la détermination des taux d'intérêt maxima des prêts conventionnés autorisés à compter du 1er février 2005 est fixé à 3.90 % contre 4.0 % depuis le 1er décembre 2004.

Compte tenu des marges applicables, les taux maxima s'établissent à :

A noter : les taux pratiqués, majorés des divers éléments composant le T.E.G ne devront pas dépasser le taux de l'usure en vigueur.

ANAH / PLAFONDS DE RESSOURCES / PROPRIETAIRES OCCUPANTS (circulaire ANAH du 10.12.04 : Moniteur du 17.12.04)

Les plafonds de ressources que doivent respecter les propriétaires occupants pour pouvoir bénéficier d'une subvention de l'ANAH, sont revalorisés en fonction de l'évolution de l'indice des prix à la consommation hors tabac. A compter du 1er janvier 2005 (en euros) :