SCI - SOCIETES CIVILES D'ATTRIBUTION

Les sociétés civiles d'attribution ont pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance (art. L. 212-1 du CCH).

Accessoirement, elles ont pour objet la gestion et l'entretien de ces immeubles, jusqu'à la mise en place d'une copropriété. (art. L. 212-1 du CCH).

Deux remarques :

§ la loi du 6 janvier 1986 a créé un nouveau type de société d'attribution concernant les immeubles en jouissance à temps partagé (plus communément appelé "multipropriété").

§ outre les dispositions générales applicables à toutes les sociétés d'attribution, des règles spécifiques s'appliquent aux sociétés d'attribution ayant pour objet la construction d'immeubles à usage d'habitation ou mixte professionnel et d'habitation. Elles sont prévues par les articles L 212-10 à L 212-13 et R 212-12 à R 212-16 du CCH).

La société d'attribution est essentiellement utilisée par les promoteurs pour réunir les fonds en vue de la construction et/ou de l'acquisition d'immeubles destinés à être revendus par appartement.

Elle peut également être utilisée par des particuliers qui se réunissent pour acquérir ou faire construire un immeuble qu'ils souhaitent habiter eux-mêmes.

Le contrat par lequel la SCI confie à un promoteur le soin de construire ou de faire construire l'immeuble fait l'objet d'une réglementation spéciale (contrat de promotion immobilière), de même que les contrats de cessions de parts de la SCI avant achèvement de l'immeuble.

Ce type de société peut régler, après construction et/ou achat de l'immeuble, les modalités de jouissance des lots pendant de nombreuses années, soit que l'attribution des lots ne soit qu'en jouissance, soit que l'attribution en propriété soit très tardive.

Capital et parts sociales

Le capital de la société civile d'attribution est divisé en parts sociales qui doivent être proportionnelles à la valeur de la ou des fractions d'immeubles auxquels elles donnent vocation par rapport à la valeur de l'ensemble de la construction (art. L. 212-5 CCH).

Cette valeur est évaluée en fonction de la consistance, de la superficie, de la situation et des possibilités d'utilisation de ces fractions d'immeuble.

Etat descriptif de division et règlement

L'article L. 212-2 du code de la construction et de l'habitation impose l'établissement d'un état descriptif de division et d'un règlement de jouissance avant tout commencement des travaux de construction ou, selon le cas, avant toute entrée en jouissance.

L'état descriptif de division, tout comme en matière de copropriété, délimite les parties communes et les parties privatives de l'immeuble. Il indique la quote-part des parties communes afférente à chaque lot.

Le règlement de jouissance détermine la destination (habitation, usage commercial, professionnel,...) des parties réservées à l'usage exclusif de chaque associé, et, s'il y a lieu, celles des parties communes affectées à l'usage de tous les associés ou de plusieurs d'entre eux (Art. L. 212-2 CCH).

Ce règlement ne peut toutefois imposer de restrictions aux droits des associés sur les parties réservées à leur jouissance exclusive, en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble, par son caractère ou par sa situation.

Ce règlement fixe également la quote-part des charges qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges, ou du moins indique les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges (Art. L.212-6 al.2 CCH).

Le règlement de jouissance a donc un contenu très proche de celui du règlement de copropriété qu'il a le plus souvent vocation à devenir.

La loi (Art. L. 212-2 al.3) impose d'ailleurs qu'il soit établi en conformité avec les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 réglant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à condition toutefois que l'attribution en propriété d'une ou plusieurs fractions de l'immeuble emporte l'application de cette loi. Si tel n'est pas le cas (essentiellement dans le cas de lotissements) le règlement de jouissance doit au moins organiser la gestion collective des services et des éléments d'équipement communs aux associés.

Ces deux documents doivent être établis en la forme authentique, donc rédigés par, ou déposés chez, un notaire. Ils doivent être adoptés par l'assemblée générale. Il est conseillé de les rédiger dans le même temps que les statuts.

Fonctionnement de la société

Transparence fiscale

Les sociétés civiles d'attribution bénéficient du système dit de la transparence fiscale. En conséquence, sur le plan fiscal ces sociétés sont réputées ne pas avoir d'existence distincte de celle de leurs membres (art 1655 ter CGI).

Cette transparence fiscale, particulièrement marquée en matière de société civile d'attribution, s'applique non seulement aux impôts directs et aux droits d'enregistrements mais également à la taxe de publicité foncière et aux taxes assimilées (Art. 1655 ter CGI).

Pour les associés, ce principe entraîne les conséquences fiscales suivantes :

§ les cessions de parts sont assimilées à des ventes d'immeubles, ainsi :

La cession est soumise aux droits de mutation applicables aux ventes d'immeubles.

Elle peut également être soumise à TVA s'il s'agit de la première vente dans le délai de 5 ans suivant l'achèvement de l'immeuble.

La cession est soumise au régime des plus values immobilières.

§ les réductions d'impôts applicables à l'habitation principale ou aux investissements locatifs sont, le cas échéant, applicables.

§ Si le logement est loué, les revenus procurés à l'associé sont imposables au titre des revenus fonciers.

Appels de fonds

Tous les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds, nécessités par l'acquisition, la construction ou l'aménagement de l'immeuble, en proportion de leurs droits dans le capital (art. L. 212-3 CCH)

Ils sont également tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, s'il en existe, dans les conditions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. (art. L. 212-6 CCH).

Une action en révision des charges est ouverte à l'associé s'il estime la part correspondant à son lot supérieure de plus d'un quart ou la part correspondant à un autre lot inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle fixée par le règlement.

Cette action doit être introduite devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble (art L. 212-6 CCH).

L'associé qui ne répondrait pas aux appels de fonds ou qui ne participerait pas aux charges ne peut ni entrer en jouissance de la fraction de l'immeuble à laquelle il a vocation, ni se maintenir dans cette jouissance, ni obtenir l'attribution en propriété de cette fraction.

L'associé s'expose également à la vente forcée de ses parts dans la société, à la double condition :

- qu'il n'ait pas régularisé sa situation dans un délai d'un mois suivant une sommation de payer ;

- que l'assemblée générale autorise cette vente forcée à la majorité des deux tiers des droits sociaux dont les titulaires sont présents ou représentés (art. L. 212-4 CCH) (les parts de l'associé défaillant ne sont pas prises en compte pour le calcul de ces majorités).

Administration de la société

La société est administrée par un ou plusieurs gérants dont les pouvoirs sont définis par les statuts.

Les décisions excédant les pouvoirs des gérants sont prises en assemblée générale.

Les statuts fixent librement les règles de majorité applicables sauf sur les deux points suivants pour lesquels les majorités sont fixées impérativement par la loi :

§ vente forcée des droits des associés défaillants (2/3 du capital à la première convocation puis 2/3 des voix, art. L. 212-4 CCH),

§ dissolution de la société (double majorité 2/3 des associés + 2/3 des voix, art. L. 212-9 CCH).

Si les associés décident la dissolution et le partage de la société cela aura pour conséquence de rendre la législation sur la copropriété applicable à l'immeuble : le règlement de jouissance servira alors de base à l'établissement du règlement de copropriété.

Il s'agit là d'un régime plus souple que celui de la copropriété qui fixe des règles impératives pour la plupart des décisions importantes, ce qui conduit parfois à l'impossibilité de prendre des décisions.