DROITS ET OBLIGATIONS DU LOCATAIRE LES DROITS DU LOCATAIRE Le droit de changer l’affectation des lieux loués La possibilité de « déspécialisation » est prévue par les articles L 145-47 à L 145-55 du Code de Commerce La possibilité de résilier le bail ou de le céder pour quitter les lieux Le droit de résilier le bail Le locataire a le droit de demander la résiliation à l’expiration de chaque période triennale sous réserve de donner congé au moins six mois à l’avance. Cette faculté peut être écartée par une stipulation du bail ou être assortie d’une indemnité destinée à compenser le préjudice subi par le bailleur (Cass. Civ. 3ème 21 juin 1995 JCP 1995.II. 22521 n. F. Auque). Le congé doit être donné dans les formes prescrites à l’article L 145-9 du Code de commerce (Cass. Civ. 3ème 24 janvier 1996, D. Aff. 1996. 195) La résiliation peut aussi être obtenue judiciairement en cas d’inexécution de ses obligations par le bailleur, cette résiliation prenant effet à la date de prononcé de la décision judiciaire (Cass. Civ. 3ème, 13 mai 1998, Cont. Conc. Cons. 1998, n° 113, obs ; L Leveneur) Le droit de céder le bail Le bail peut être cédé avec le fonds de commerce dont il est un élément important. Cette possibilité de cession avec le fonds de commerce s’applique nonobstant toute clause contraire (article L 145-16 du Code de Commerce). Si la clause prévoyant l’accord peut être stipulée, en cas de refus injustifié le locataire peut demander au tribunal d’autoriser la cession (Cass. Civ 8 février 1983, Bull . civ. III n° 265) La cession peut cependant être conditionnée à l’engagement du cédant de garantir le paiement des loyers jusqu’à la fin du bail dans les conditions prévues par l’article L 145-16. La clause interdisant la cession en dehors d’une cession de fonds de commerce est possible, sauf si le bail est cédé avec une partie du fonds de commerce qui constitue un ensemble autonome (Cass. Civ. 3ème 11 fév. 1987) LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE L’exploitation du fonds L’obligation d’exploiter L’article L 145-8 n’accorde le droit au renouvellement que dans la mesure où le fonds est exploité. Cette exigence peut par ailleurs se traduire par la résiliation anticipée , le preneur ayant pendant la durée du bail l’obligation « d’entretenir les lieux et d’y exploiter jusqu’à la fin du commerce prévu ou autorisé par celui-ci (Cass. 3ème Civ. , 8 décembre 1982, JCP 1983.IV.65) L’interdiction des sous-locations L'obligation de payer le loyer du commercial